Γιώργος Μίχας

Σοβαρές αναταράξεις κυρίως σε τεχνικές εταιρείες, που έχουν πουλήσει σπίτια «από τα σχέδια», προκαλούν οι ανατιμήσεις των υλικών οικοδομής. Όσοι από τους παίκτες αυτού του κλάδου κατάφεραν να επιβιώσουν από την πολυετή οικονομική κρίση που είχε οδηγήσει στο ναδίρ τη ζήτηση, καλούνται σήμερα να ισορροπήσουν ανάμεσα σε δύο βάρκες.

Από τη μία την εκτόξευση του κόστους κατασκευής και από την άλλη την ύπαρξη ισχυρής ζήτησης για κατοικία. Η δύσκολη αυτή άσκηση γίνεται γρίφος για γερούς λύτες, στις περιπτώσεις εταιρειών που έχουν, ήδη, βρει αγοραστές για ακίνητα από τα σχέδια. Ως αποτέλεσμα, δημιουργούνται διαφορετικές ταχύτητες στο real estate και στους πωλητές ακινήτων με το κακό σενάριο να θέλει να αντιμετωπίζουν κίνδυνο βιωσιμότητας developers που έχουν κάνει πωλήσεις, χωρίς να έχουν ολοκληρώσει την κατασκευή ενός ακινήτου, πριν ξεσπάσει το τσουνάμι των ανατιμήσεων.

Και μπορεί παρά τη διαρκή άνοδο των τιμών των οικοδομικών υλικών, όπως αναφέρει στο Liberalmarkets, ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, Managing Partner της κατασκευαστικής – εκτιμητικής εταιρείας Values, η οικοδομική δραστηριότητα να εξακολουθεί να έχει αυξητικές τάσεις, όμως, οι ανατιμήσεις απειλούν να κλονίσουν συθέμελα την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα.

«Για την περίοδο Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2021, ο Δείκτης Τιμών κατασκευαστικών υλικών αυξήθηκε κατά 10,43% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις αφορούν σε προϊόντα από σίδηρο και χάλυβα (34%), στο ηλεκτρολογικό υλικό (17,26%) και στα είδη από πλαστικό και ξύλο (10,63%). Βέβαια το τελικό προϊόν ανατιμάται ακόμα περισσότερο. Για παράδειγμα, η αύξηση της τιμής στο αλουμίνιο ούτε απορροφάται από την εκάστοτε εταιρεία εξ ολοκλήρου ούτε μεταβιβάζεται στον τελικό χρήστη. Κι αυτό επειδή η τιμή του αλουμινίου συνήθως αυξάνεται σε κάθε στάδιο μεσάζοντος. Αποτέλεσμα; Ο τελικός χρήστης πληρώνει το προϊόν πιο ακριβά ακόμη και σε σχέση με την ονομαστική αύξηση» εξηγεί ο κ. Μερεκούλιας.

Τρεις ταχύτητες

Υπό τη σκιά λοιπόν, των ανατιμήσεων στην οικοδομή, έχουν δημιουργηθεί τρεις ταχύτητες πωλητών ακινήτων.

«Η πρώτη κατηγορία αφορά σε κατασκευαστές που έχουν πουλήσει τα ακίνητα «από τα σχέδια» και συνεπώς είναι υποχρεωμένοι να απορροφήσουν τις όποιες αυξήσεις χωρίς να αλλάξουν την τελική τιμή στον αγοραστή καθώς δεσμεύονται με συμβόλαια. Θεωρώ, πως αυτή η κατηγορία θα αντιμετωπίσει σημαντικά οικονομικά θέματα, ειδικά αν υπάρχει και δανεισμός καθώς τα οικόπεδα σε αρκετές περιοχές έχουν αγοραστεί σε αρκετά υψηλές τιμές και τα περιθώρια κέρδους ήταν εξ αρχής χαμηλά. Συνεπώς απορροφώντας και τις αυξήσεις των υλικών οι κατασκευαστές αυτής της κατηγορίας θα βρεθούν αντιμέτωποι με ζημιές» εξηγεί ο κ. Μερεκούλιας.

Η δεύτερη κατηγορία, όπως προσθέτει ο Managing Partner της Values, αφορά σε αυτούς που προχωρούν στην κατασκευή ενός έργου, ενός συγκροτήματος κατοικιών, παρά τις ανατιμήσεις. Στη συνέχεια μετακυλύουν τις όποιες αυξήσεις υλικών στον τελικό αγοραστή. “Εν τούτοις, κι εδώ υπάρχει ένα ρίσκο καθώς δεν γνωρίζουμε πως θα διαμορφωθούν οι τελικές τιμές των ακινήτων και πιθανόν να είναι «εκτός αγοράς» οπότε να μείνουν στα αζήτητα και να αναγκαστούν και αυτοί να μειώσουν τιμές για να μπορέσουν να τα πουλήσουν” τονίζει ο κ. Μερεκούλιας.

Ποια είναι η τρίτη κατηγορία πωλητών στην εποχή των ανατιμήσεων;

«Αυτοί που έχουν αποσύρει τα ακίνητα τους από την αγορά, προσδοκώντας να σταθεροποιηθεί κάπως η κατάσταση τόσο στον κλάδο της οικοδομής, όσο και στο σύνολο της αγοράς ακινήτων. Και στη συνεχεία να δουν πώς θα κινηθούν, προσβλέποντας την εξασφάλιση υπεραξίας» αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας.

H κατηγορία αυτή εμπεριέχει και μία ακόμη υποκατηγορία. «Πρόκειται για τεχνικές εταιρείες που υιοθετούν στάση αναμονής, δηλαδή εφαρμόζουν την προσέγγιση «wait and see». Έχουν, δηλαδή, ήδη, αγοράσει οικόπεδα, αλλά έχουν «παγώσει» την έναρξη της κατασκευής και της ευρύτερης ανάπτυξης, περιμένοντας να ομαλοποιηθεί η κατάσταση» εξηγεί.

Πού οδηγεί όμως, ευρύτερα το φαινόμενο των ανατιμήσεων; «Σε κάθε περίπτωση, όπως και κάθε φορά που υπάρχουν απότομες μεταβολές σε κάποιον κλάδο, έτσι και τώρα εκτιμούμε ότι το φαινόμενο των ανατιμήσεων θα διευρύνει περαιτέρω την «ψαλίδα» μεταξύ μικρών και μεγάλων επενδυτών» καταλήγει ο Παναγιώτης Μερεκούλιας.

Πηγή: www.liberal.gr

Στιγμές από το το Panel με τίτλο «Public infrastructure projects, NextGenerationEU, opportunities and the role of the PPF» με ομιλητές τον κο Στεφανο Βλαστό, τον Δημοσθένη Βοϊβόντα και συντονιστή τον Παναγιώτη Μερεκούλια στα πλαίσια της #Prodexpo2021 #Day1

Logistics in a post-Pandemic era: changes and challenges was the main subject of the discussion with Nectarios Notis, Christos Kakkavas, Msc, MRICS, George Filopoulos, Jiří Suremka, Eleni Vafia #Prodexpo2021 #Day2

Σε μεγαλύτερα ακίνητα στρέφει τους πολίτες η πανδημία – Μιλά στο makthes.gr ο διευθύνων σύμβουλος της VALUES, Παναγιώτης Μερεκούλιας – Που κυμαίνονται τα φοιτητικά ενοίκια

Στέφανος Μαχτσίρας

Τις τάσεις, τις τιμές ανά περιοχή και το μεταπανδημικό περιβάλλον της αγοράς ενοικίασης και πώλησης κατοικίας στη Θεσσαλονίκη αναλύει για το makthes.gr ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.

Σε γενικές γραμμές, οι τιμές ενοικίων και πώλησης των σπιτιών δεν εμφανίζουν τάσεις υποχώρησης ενώ…υπομονή θα πρέπει να επιδείξουν οι φοιτητές καθώς οι τιμές ενοικίασης των φοιτητικών κατοικιών αν και η προσφορά είναι αυξημένη, θα κινηθούν ανοδικά επειδή τα διαμερίσματα που διατίθενται είναι ανακαινισμένα και η ζήτηση μετά την ανακοίνωση των βάσεων θα απογειωθεί.

Ακολουθούν πίνακες ενδεικτικών αγοραπωλησιών διαμερισμάτων παλαιότητας άνω των 20 ετών στον Δήμο Θεσσαλονίκης κατά τα έτη 2020 και 2021.

Όσον αφορά τις τιμές διαμερισμάτων 10 ετίας αυτές κυμαίνονται ως ακολούθως:

«Αναφορικά με τις μισθώσεις στην περιοχή της Θεσσαλονίκης τα μικρά διαμερίσματα συνήθως διατίθενται προς μίσθωση σε φοιτητές και έτσι υπήρξε κατά το 1ο εξάμηνο του 2021 αύξηση των κενών διαμερισμάτων καθώς πλήθος φοιτητών είτε δεν ανανέωσαν τα υπάρχοντα μισθωτήρια συμβόλαια, είτε δεν προχώρησαν σε νέες μισθώσεις καθώς η εκπαίδευση γινόταν εξ αποστάσεως. Επιπλέον, από το 2019 και έπειτα έχουν δημιουργηθεί νέα κτίρια που ουσιαστικά προσφέρουν δωμάτια 20 – 45 τ.μ. με παροχές σε φοιτητές. Η εν λόγω επενδυτική κίνηση ανέβασε το stock των διαθέσιμων ακινήτων σχεδόν ταυτόχρονα με την μείωση της ζήτησης τους. Ωστόσο και πάλι δε σημειώθηκε ουσιαστική κάμψη στις τιμές μίσθωσης των διαμερισμάτων. Υπήρξε μια μικρή υποχώρηση περίπου – 1,5% , εν τούτοις οι τιμές αναμένεται να σημειώσουν σταθερές έως αυξητικές τάσεις με την έλευση των νέων φοιτητών φέτος στην πόλη. Επιπλέον, πέραν των φοιτητών, αυτή η κατηγορία των διαμερισμάτων απευθύνεται πλέον και στους ψηφιακούς νομάδες που αναμένεται να αυξηθούν εντός του 2021», επισημαίνει ο κ.Μερεκούλιας.

«Οι τιμές μίσθωσης στα διαμερίσματα με παροχές όπως πχ «Project 151» κυμαίνονται από €14.5 / τ.μ. – €20/τ.μ. ανάλογα τον όροφο και τη διαρρύθμιση των διαμερισμάτων. Τα εν λόγω διαμερίσματα προσφέρουν διάφορες παροχές στους ενοίκους τους όπως πχ αίθουσα γυμναστηρίου, αίθουσα πλυντηρίων, αίθουσα για webinars, lounge, χώρο καφετέριας καθώς και γρήγορο internet και καθημερινό καθαρισμό των κοινόχρηστων χώρων. Σε αντίστοιχες τιμές κυμαίνονται και τα διαμερίσματα σε άλλα παρόμοια Projects.

Σε αρκετά χαμηλότερες τιμές κυμαίνονται τα παλιότερα διαμερίσματα τόσο στο κέντρο όσο και στα προάστια της πόλης», προσθέτει.

Ακολουθεί πίνακας με ενδεικτικές τιμές μίσθωσης ανά περιοχή κατά το Α’ εξάμηνο 2021.

“Όπως και να έχει ανεξάρτητα με το πως θα πάει η φετινή χρονιά για τα πανεπιστήμια η Θεσσαλονίκη βρίσκεται τα τελευταία χρόνια σε μια τροχιά δυναμικής ανάπτυξης και δεν θεωρούμε ότι υπάρχει κάτι που να μπορεί να την φρενάρει αυτήν την στιγμή, όχι με τόσα επενδυτικά projects σε εξέλιξη”, καταλήγει.

Πηγή: https://www.makthes.gr/